Rritja e çmimit të banesave dhe qirave në Tiranë, si në raport me qytetet e tjera të vendit, ashtu edhe në raport me vendet e tjera të rajonit dhe Europës mund të konsiderohet një rritje anormale deri në “kufijtë e çmendurisë”. Nëse popullsia po ulet nga emigracioni masiv me ritme më të shpejta se ajo e vendeve të tjera në rajon dhe ndërtimet po rriten si në asnjë vend tjetër, atëherë si shpjegohet rritja e çmimit të apartamenteve dhe e qirave në Tiranë apo edhe në Shqipëri? Pse mungojnë të dhënat zyrtare? Kush po i blen ato? Sa është oferta? Kërkesa?
Nëse shumë faktorë mbetën të pashpjegueshëm, një arsye është rritja e kostove të lëndëve të para dhe kostoja e punës, në ndërtim.
Kostot në ndërtim në tremujorin e katërt 2023 u rritën me 4,1 %, kurse sipas INSTAT, një vit më parë ky ndryshim ishte 7,0 %. Krahasuar me të njëjtin tremujor të një viti më parë, rritja më e madhe e çmimeve vërehet në grupin “Shpenzime energjie” me 9,0 %, pasuar nga grupet “shpenzime për paga” me 4,5 %, “shpenzime transporti” dhe “kosto të tjera” përkatësisht me 3,9 % secili, “shpenzime materiale” me 3,3 % dhe “shpenzime makinerie” me 1,5 %.
Në Tiranë nuk gjenden apartamente nën 1500 euro metri katrorë, përveç zonave të largëta, ndërsa kryeqyteti shqiptar është bërë aktualisht më i shtrenjtë për të jetuar se Bukureshti.
Mbi arsyet mjafton krahasimi me vendet e tjera. Shqetësues është fakti se kjo rritje, qoftë edhe nëse hamendësohet se mund të jetë një “çmenduri” e papritur e tregut, është duke nxitur largimin masiv të të rinjve dhe fuqisë punëtore nga vendi i tyre, si një arsye më tepër për t’u larguar duke mos parë të ardhme për të blerë një apartament ose për të punuar dhe jetuar me qira.
Midis 2010 dhe tremujorit të dytë të 2023, çmimet e banesave u rritën me 46% dhe qiratë me 21% në BE, thotë Eurostat. Çmimet e banesave u rritën më shumë se qiratë në 20 nga 27 vendet e BE-së.
Gjatë viteve të fundit sipas Eurostat, agjencia europiane e statistikave, çmimet e shtëpive u dyfishuan në Estoni, Hungari, Lituani, Letoni, Çeki, Luksemburg dhe Austri, por një rënie e lehtë u vu re në Greqi, Itali dhe Qipro.
A janë normane çmimet e apartamenteve deh të qirave në Tiranë?
Le tw krahasohemi me Rumaninë, një vend ballkanas, me një popullsi rreth 20 milionë banorë, dhe me një të kaluar komuniste ashtu si Shqipëria. Aktualisht Rumania është edhe vend anëtar i Bashkimit Europian, që do të thotë se qytetarët rumunë e kanë më të lehtë të kërkojnë dhe të gjejnë punë në tregun e përbashkët Europian.
Tregu i banesave në Rumani rezulton të jetë elastik, pavarësisht rritjes së shpejtë të normave të interesit dhe inflacionit të lartë. Çmimet e banesave vazhdojnë të pësojnë një rritje të lehtë, mes kërkesës së fortë dhe rënies së aktivitetit të ndërtimit.
Në janar 2024, çmimi mesatar i shitjes së apartamenteve u rrit me 6.49% në terma vjetorë. Çmimi mesatar i banesave shkoi në 1,510 € për metër katror (m²), bazuar në shifrat e imobiliare.ro . Megjithatë, kur u përshtatën me inflacionin, çmimet e apartamenteve në shkallë vendi ranë lehtësisht me 0.86% gjatë së njëjtës periudhë. Hendeku i madh midis shifrave nominale dhe reale ndodh kryesisht për shkak të inflacionit të lartë.
Qytetet kryesore pësuan rritje të çmimeve të banimit gjatë vitit, deri në janar 2024: Në Bukuresht, kryeqyteti rumun, çmimi mesatar i shitjes së apartamenteve u rrit me 5,35% (por ra me 1,92% i rregulluar nga inflacioni) në terma vjetorë. Një apartament shitej mesatarisht me 1,634 € për m2. Në një qytet tjetër, Cluj-Napoca , qyteti i dytë më i populluar i Rumanisë, çmimet e apartamenteve u rritën me 10.18% (2.58% të rregulluara nga inflacioni) në terma vjetorë teksa shiteshin me një mesatare prej 2,640 € për m2. Në Brasov, çmimet e apartamenteve u rritën edhe më shumë me 14.09% (6.21% të rregulluara nga inflacioni) me një mesatare prej 1,790 Euro për m2. Në Konstancë , qyteti më i vjetër rumun, çmimet e apartamenteve u rritën me 6.82% (rënie të lehtë me 0.55% të rregulluara nga inflacioni) në terma vjetorë, duke u shitur me një mesatare prej 1,581 € për m2. Në Timisoara, çmimi mesatar i shitjes së apartamenteve u rrit me 4.12% (por ra me 3.07% i rregulluar nga inflacioni) duke u shitur për 1,518 € për m2.
Në Rumani kërkesa për banesa banimi mbetet e fuqishme pavarësisht rritjes së normave të interesit. Në tremujorin e katërt 2023, rreth 84,000 shtëpi, parcela tokash dhe apartamente u shitën, ose 6.3% më shumë nga 79,000 shitje që ishin regjistruar në të njëjtin tremujor të vitit të kaluar, sipas raportit të “Analize Imobiliare”, për tremujorin e katërt 2023 . Në Bukuresht, megjithatë, i cili përbënte më shumë se 46% të shitjeve totale, transaksionet e pronave të banimit ranë me 2.5% në terma vjetorë ose në 38,870 njësi në TM4 2023.
Aktiviteti i ndërtimit të banesave vazhdon të jetë në rënie, duke bërë që oferta të jetë e kufizuar, gjë që po shton presionin në rritje të çmimeve të banesave. E megjithatë, rritja nuk është kaq e fortë sa në Tiranë. Edhe pse të dhënat tregojnë se ndërtimet dhe lejet po shtohen vit pas viti, pra oferta e banesave mbetet e lartë, edhe çmimet po rriten. Gjatë vitit 2023, numri total i lejeve të ndërtimit për banim në vend ra ndjeshëm me 20.6% në terma vjetorë në 34646 njësi, pas rënies me 14.9% në vitin 2022 dhe rritjes me 24.1% në 2021. Të gjitha qarqet panë rënie të ndjeshme të lejeve të ndërtimit për banim.
Ekonomia e Rumanisë u ngadalësua gjatë vitit 2023, duke regjistruar një normë reale të rritjes së PBB-së prej vetëm 1.8%, një ngadalësim nga zgjerimet prej 4.7% në 2022 dhe 5.9% në 2021, sipas Komisionit Evropian (KE) . Përpara se të pësonte një tkurrje ekonomike prej 3.7% në vitin 2020 për shkak të pandemisë Covid-19, ekonomia ishte rritur me një mesatare vjetore prej gati 4% nga 2011 në 2019.
Sakaq, shitjet e banesave në Rumani po rriten përveç Bukureshtit, kryeqytetit rumun, si një tjetër paradoks me Tiranën dhe Shqipërinë. Në gjashtë qytetet më të mëdha të Rumanisë, kërkesa për banesa mbetet e qëndrueshme. Në tremujorin e katërt të 2023, rreth 84,000 njësi u shitën, me 6.3% më shumë nga 79,000 banesa që dolën në shitje, në të njëjtin tremujor të vitit të kaluar, sipas raportit të Analize Imobiliare për tremujorin e katërt 2023 .
Megjithatë, kishte ndryshime të mëdha në kërkesë në qytetet kryesore të Rumanisë. Në Bukuresht, i cili përbënte më shumë se 46% të totalit të shitjeve, transaksionet e pronave të banimit ranë me 2.5% në terma vjetorë. Në Brasov , transaksionet e shitjeve u rritën me 11.7% në terma vjetorë, kurse në Timisoara shitjet u rritën me 15.2% nga një vit më parë dhe në Cluj-Napoca shitjet u rritën në 8,663 njësi në tremujorin e katërt të 2023, me 10.1% më shumë se një vit më parë.
Në Bukuresht , apartamentet ofrohen me qira që variojnë nga 4,03% në 8,98% më të lartë se mesatarja kombëtare. Gjatë vitit 2023, numri i përgjithshëm i lejeve të ndërtimit për banim në Rumani ra ndjeshëm me 20.6% në 34.646 njësi krahasuar me një vit më parë, sipas Institutit Kombëtar të Statistikave (INS) – ndërkohë që shifrat tregojnë se lejet ranë me 14.9% në 2022 dhe u rritën me 24.1% në vitin 2021. Po kështu, sipërfaqja e përgjithshme e lejeve të ndërtimit për banim ka rënë me 23.9% në terma vjetorë në 8.7 milionë m2 vitin e kaluar. Stoku i banesave arriti në afro 9.7 milionë njësi në vitin 2022, me një rritje të lehtë me 0.7% nga një vit më parë.